Immobilier et tourisme : les deux signaux positifs que la Chine attendait
Shanghai tient bon. Pendant que le marché immobilier chinois accumule les mauvaises nouvelles, la capitale économique du pays affiche 12 mois de hausse des prix sur les 13 derniers. Et UBS prédit que les recettes du tourisme étranger pourraient atteindre 470 milliards de dollars d’ici 2040. Ces deux signaux ne ressemblent pas à un rebond artificiel. Ils suggèrent quelque chose de plus structurel : la Chine commence à trouver des relais de croissance là où on ne les cherchait pas.
- Shanghai enregistre la plus longue série de hausses de prix immobiliers parmi les villes de premier rang en Chine.
- Le stock de logements à vendre recule de 28 % par rapport à son pic, signe que la demande absorbe enfin l’offre.
- UBS projette 470 milliards de dollars de recettes touristiques étrangères en 2040, soit 15 % du marché mondial.
- Ces deux dynamiques peuvent compenser, au moins partiellement, la faiblesse persistante de la demande intérieure.
Shanghai, baromètre d’un marché qui cherche son équilibre
Les chiffres nationaux restent sombres. Les ventes immobilières en valeur ont reculé de 13,2 % sur un an dans 70 villes au premier semestre, et l’investissement dans le secteur a chuté de 19,2 %. La banque Nomura constate que « les indicateurs nationaux se sont globalement dégradés ces derniers mois ».
Pourtant, Shanghai résiste. Selon les données du Bureau national des statistiques, les prix des logements neufs ont progressé chaque mois sur 12 des 13 derniers mois. C’est la plus longue série de hausse parmi les quatre villes de premier rang. Les appartements anciens, eux, ont vu leurs prix augmenter six mois de suite.
Bank of America relève que Shanghai « mène la reprise du marché secondaire, avec la plus forte hausse de prix et le plus grand bond de volumes de transactions ». Ce n’est pas un détail. Dans un pays où les marchés immobiliers se suivent et se ressemblent rarement, Shanghai joue souvent le rôle de précurseur.
- 12 mois sur 13 de hausse des prix des logements neufs à Shanghai
- -28 % de logements anciens mis en vente par rapport au pic
- -19,2 % d’investissement immobilier en Chine sur le premier semestre
- 470 milliards de dollars de recettes touristiques étrangères projetées en 2040 par UBS
- +150 % de capacité aérienne internationale prévue vers la Chine d’ici 2040
- L’immobilier chinois traverse une crise depuis 2021, alimentée par la chute d’Evergrande et d’autres promoteurs surendettés. Le marché national reste sous pression malgré plusieurs vagues de stimulus.
- Pékin a progressivement élargi l’accès aux visas sans demande préalable depuis 2023 à une cinquantaine de pays, dans le but de stimuler les dépenses des touristes étrangers.
- Les villes de premier rang chinoises – Shanghai, Pékin, Guangzhou, Shenzhen – servent historiquement d’indicateurs avancés pour l’ensemble du marché immobilier national.
Une reprise qui ne ressemble pas aux précédentes
L’histoire économique chinoise récente regorge de rebonds artificiels. Un stimulus massif arrive, les ventes remontent, puis retombent. Ce schéma a marqué la fin 2024. Cette fois, Bank of America voit autre chose.
La banque américaine distingue explicitement la reprise actuelle du rebond précédent, « davantage porté par la politique ». Elle y voit plutôt « un rééquilibrage plus authentique du marché ». La nuance est importante. Un marché qui se rééquilibre par lui-même est plus durable qu’un marché sous perfusion publique.
Plusieurs éléments soutiennent cette lecture. Les inscriptions de logements anciens à vendre ont chuté de 28 % par rapport à leur pic. Moins de vendeurs pressés, plus d’acheteurs confiants : la psychologie du marché a changé. JPMorgan qualifie cette stabilisation d’« étape initiale importante d’un long processus de reprise », et note que Shanghai fait souvent figure de baromètre pour le reste du pays.
Des limites existent. Bank of America observe que les acheteurs ne s’endettent pas davantage, ce qui signale « une demande locale accumulée plutôt que le début d’un cycle de crédit élargi ». La reprise reste fragile et localisée.
Les bureaux premium : un autre signal intéressant
Le marché de l’immobilier de bureaux à Shanghai souffre. Les loyers baissent depuis 2022. Le taux de vacance moyen dépasse 24 %, reflet d’un déséquilibre aigu entre l’offre et la demande.
Mais là aussi, une divergence apparaît. JLL, dans une analyse publiée en août, distingue les bureaux « premium grade A » – les meilleurs bâtiments en termes de conception, d’équipements et de situation – des autres immeubles de catégorie A. Ces actifs d’exception « ont démontré une résilience exceptionnelle ».
Au premier semestre, près de 70 % des bureaux premium ont vu leurs loyers stagner ou légèrement progresser. Certains ont même enregistré une hausse supérieure à 5 %. La demande vient surtout des services financiers et des professions libérales, qui choisissent de monter en gamme plutôt que de comprimer leurs coûts immobiliers.
Ce phénomène n’est pas propre à Shanghai. Hong Kong connaît une dynamique identique dans son quartier Central. La qualité prime sur le prix, surtout en période d’incertitude.
Le tourisme étranger, nouvelle carte économique de Pékin
Le deuxième signal positif vient d’une direction différente. UBS publie une projection sur le tourisme entrant en Chine qui mérite attention. La banque suisse estime que les recettes générées par les voyageurs étrangers pourraient atteindre 470 milliards de dollars en 2040. Ce serait 15 % du marché mondial du tourisme.
Le point de départ est modeste. Aujourd’hui, le tourisme étranger représente une part relativement marginale du PIB chinois. UBS projette un taux de croissance annuel composé de 8,9 % sur 15 ans pour atteindre 1,5 % du PIB. C’est ambitieux mais pas irréaliste, compte tenu des réformes déjà engagées.
Pékin a étendu la politique de visa sans demande préalable à une cinquantaine de pays depuis 2023, soit une liste en hausse de 188 % par rapport à la période pré-2023. La capacité aérienne internationale pourrait elle aussi croître de 150 % d’ici 2040. Les conditions d’accès s’améliorent vite.
Des touristes qui dépensent plus et mieux
UBS ne mise pas uniquement sur le volume. La banque anticipe un « effet de montée en gamme » dans les dépenses des visiteurs étrangers. La part consacrée à l’hébergement, la restauration et le shopping devrait passer de 51 % en 2019 à 78 % vers 2040.
Plusieurs facteurs soutiennent cette évolution :
- Une offre hôtelière moyen et haut de gamme en expansion rapide
- Des procédures de remboursement de TVA simplifiées pour les achats des touristes
- La montée en puissance des marques chinoises, qui attirent des acheteurs étrangers curieux
- Un calendrier d’événements internationaux plus dense
UBS identifie les secteurs qui profiteront le plus : aéroports, hôtels, centres commerciaux premium et agences de voyage en ligne. Les dépenses moyennes des touristes étrangers dépassent celles des voyageurs domestiques, ce qui améliore les marges sans augmenter les volumes de trafic proportionnellement.
Deux dynamiques qui répondent au même problème
La demande intérieure chinoise reste faible. C’est le diagnostic partagé par la quasi-totalité des analystes. Albert Edwards, stratège chez Société Générale réputé pour ses vues pessimistes, a qualifié en août la situation du marché immobilier de « désespérée » à l’échelle nationale. UBS présente le tourisme étranger comme « un moteur de consommation incrémentale » face à cette faiblesse structurelle.
Les deux dynamiques – reprise immobilière à Shanghai, afflux touristique étranger en hausse – répondent au même enjeu : trouver d’autres sources de demande que le consommateur chinois sous pression. L’une est déjà visible dans les données, l’autre est encore une projection. Mais leur convergence dessine un scénario de rebond progressif, loin des grands plans de relance.
- Shanghai affiche 12 mois de hausse des prix immobiliers sur 13, la plus longue série parmi les grandes villes chinoises.
- La reprise actuelle semble davantage portée par un rééquilibrage du marché que par des stimulus publics.
- Les bureaux premium résistent bien dans un marché de bureaux globalement dégradé.
- UBS projette 470 milliards de dollars de recettes touristiques étrangères en 2040, soit 15 % du marché mondial.
- Ces deux signaux positifs compensent partiellement la faiblesse persistante de la demande intérieure.
La crise immobilière chinoise est réelle et durable. Mais l’assimiler à un effondrement global passe à côté d’une réalité plus complexe. Shanghai montre qu’un marché peut se stabiliser par lui-même, sans stimulus massif, quand l’inventaire baisse et que la confiance revient. C’est précisément ce que les marchés attendaient comme preuve. Sur le tourisme, Pékin joue intelligemment : ouvrir les frontières, simplifier les visas et améliorer l’accueil coûte beaucoup moins cher qu’un plan de relance et produit des recettes en devises étrangères. La Chine a toutes les ressources pour devenir une des premières destinations mondiales. Il lui manquait surtout une politique d’accueil à la hauteur. Elle s’en dote enfin, et les chiffres UBS ne sont pas extravagants si ce rythme se maintient.
Shanghai, point de départ d’une reprise qui s’annonce longue
JPMorgan a résumé la situation en septembre : la stabilisation de Shanghai est « une première étape importante d’un long chemin vers la reprise ». Rien de spectaculaire, mais rien d’illusoire non plus. Les marchés de premier rang précèdent souvent le reste du pays de plusieurs trimestres. Si Shanghai continue sur cette trajectoire, les villes de deuxième rang pourraient lui emboîter le pas d’ici 2027.
Le tourisme, lui, est un pari de plus long terme. Les infrastructures, les habitudes de voyage, les images de marque : tout cela se construit lentement. Mais les bases sont posées, et le calendrier d’UBS est suffisamment étalé pour être crédible.
Et vous, pensez-vous que Shanghai peut vraiment servir de locomotive pour le reste du marché immobilier chinois ? Partagez votre analyse en commentaire.
Sources : South China Morning Post – Immobilier Shanghai, South China Morning Post – Tourisme entrant UBS
